8 cosas que los agentes inmobiliarios no quieren que sepas

Pregúntele a un agente de bienes raíces qué le está ocultando a los clientes y casi siempre obtendrá la misma respuesta: absolutamente nada.

Después de todo, la ética está incorporada en la capacitación que los agentes necesitan para renovar sus licencias, y algunas divulgaciones incluso son obligatorias por ley.

« En mi experiencia, he encontrado que la mayoría de los agentes son muy éticos en términos de divulgar información tanto a los clientes como a otros profesionales », me dijo un agente en un correo electrónico.

Dicho esto, hay muchas cosas sobre el proceso de compra y venta de viviendas que los agentes no están obligados a revelar a los clientes. Hay verdades que algunos agentes le dicen pero otros no. Y hay cosas en las que los agentes no están de acuerdo entre ellos.

1. Puede obtener más vendiéndolo usted mismo

Un estudio de Northwestern de 2007 mostró que los vendedores en Madison, Wisconsin, que se inscribieron en un servicio de « venta por el propietario » obtuvieron más dinero en sus casas . ¿Por qué? Sus casas se vendieron por aproximadamente el mismo precio que casas similares manejadas por agentes, pero no tuvieron que pagar el 5% al ​​6% que cobran los agentes de comisión.

Sin embargo, el estudio mostró que las propiedades de FSBO en ese momento y lugar tardaban más en venderse.

Otros estudios más recientes han llegado a una conclusión similar: las ventas de FSBO se acercan más a los precios de venta que las manejadas por los agentes.

2. Esos « comps » están desactualizados

Muchos agentes utilizarán los precios de venta recientes en su vecindario para ayudar a determinar el precio de venta o el precio de oferta para usted. Pero Lorri Rosenberg Arazi , una reconocida agente del Área de la Bahía, dijo: « Miramos las comparaciones para darnos pautas, pero lo que la gente no se está dando cuenta es que los indicadores más actuales del precio de mercado son las ventas pendientes – y no sabes cuáles son los precios de venta pendientes « .

Un agente realmente bueno que esté bien conectado con otros agentes locales podrá hacerse una idea de los precios de venta pendientes preguntando por ahí, dijo Arazi. Muchos agentes, especialmente si no son locales en el área donde está comprando o vendiendo, no tendrán acceso a esa información más actual. Pero, por supuesto, nunca te lo dirán.

3. Pueden decirle al otro lado todo sobre ti

¿Alguna vez ha estado en negociaciones sobre una casa y su agente le dijo: « El agente de los compradores dijo que se estaban acercando a la idea de su precio » o « el agente dijo que realmente amaba su casa »?

Cuando escuché estas cosas por primera vez, agradecí que mi agente pudiera recopilar esta información interna para mí. Pero luego me hizo preguntarme, ¿mi agente le está diciendo al otro lado lo que decimos?

Muchos agentes dicen que caracterizan las conversaciones con los clientes solo en la medida en que ayudan al caso del cliente. Pero tenga en cuenta que los dos agentes están trabajando juntos para cerrar el trato, y eso les da un incentivo para compartir toda la información que los llevará allí, incluida la información sobre usted.

4. Las jornadas de puertas abiertas son para encontrar nuevos clientes

« Una jornada de puertas abiertas me sirve más para encontrar clientes potenciales que para comercializar la casa en sí », escribió un agente en un foro en línea. « No es que no debas hacer casas abiertas … es una buena exposición. [Pero] por cada cinco o seis personas que entran por la puerta, tal vez a una de ellas realmente le gustó la casa, y tengo de tres a cinco propiedades en el nada como la casa que ofrezco para mostrarles a las otras cuatro o cinco personas cuando termine « .

Otros agentes me han dicho lo mismo, generalmente cuando les pido que realicen una jornada de puertas abiertas para una propiedad que estoy vendiendo.

Dicho esto, como vendedor, prefiero no dejar piedra sin remover. Vendí una propiedad a un comprador que asistió a una jornada de puertas abiertas, tengo amigos que hicieron lo mismo y mis abuelos compraron su casa actual después de visitar la casa abierta. Por lo tanto, no es un si las casas abiertas nunca venden casas, simplemente puede que no sea su propósito principal.

5. La comisión es negociable

Recientemente, mis padres se comunicaron con un agente para que les ayudara a enumerar la casa de un familiar. El agente les dijo que su comisión era del 6%, lo que me sorprendió considerando que todos los agentes con los que había trabajado recientemente cobraban solo el 5%. Lo llamé y al principio insistió en que el 6% era el estándar para esa ciudad en particular. Pero cuando lo presioné, finalmente accedió a reducir su comisión al 5%, « solo para nosotros ». Este experto dice que la comisión siempre es negociable , pero si paga un porcentaje demasiado bajo, es posible que el agente no tenga muchos incentivos para trabajar duro para usted.

6. Podría haber obtenido un mejor precio

« No siempre has obtenido mucho, ya sea comprando o vendiendo, pero casi siempre te diré que lo hiciste bien a menos que te hayan reprimido, porque todo el mundo quiere conseguir un buen trato », confesó un agente.

De una manera, los compradores, vendedores y agentes quieren lo mismo: cerrar un trato. Pero cuando miras más allá de eso, nuestros incentivos divergen. Cómo se hace un trato y exactamente qué trato se hace es mucho más importante para los compradores y vendedores que para los agentes.

El libro Freakonomics citó investigaciones que muestran que cuando los agentes inmobiliarios venden sus propias casas, obtienen precios más altos y tardan más en vender que otros vendedores. La teoría aquí es que aunque su agente gana más dinero si vende a un precio más alto, la diferencia en la comisión no es suficiente para justificar el trabajo adicional de resistir. Por lo tanto, razonan los autores de Freakonomics, los agentes deben alentar a los clientes a aceptar la primera oferta razonable que obtengan, mientras esperan el mejor precio en sus propios hogares.

No todos los agentes estuvieron de acuerdo con las conclusiones de los escritores de Freakonomics; una respuesta señaló que el mayor incentivo de los agentes es crear negocios repetidos ayudando a los clientes a obtener las mejores ofertas posibles.

7. Podrían jugar en ambos lados y duplicar su dinero

Algunos estados permiten la « agencia dual », lo que significa que si el comprador o el vendedor no tiene un agente, su agente podría representar a ambas partes y quedarse con la comisión completa, que normalmente se dividiría entre dos agentes.

Algunos compradores ven esto como una forma de ahorrar dinero al negociar con ese agente para reducir su comisión. Pero un agente advirtió que los agentes que tratan con compradores o vendedores no representados no siempre ofrecen recortar la comisión.

« Ese agente acaba doblemente el trato y se le paga dos veces. Sin trato, sin comisión ahorrada, solo con una representación menos agresiva », publicó el agente en una discusión en línea.

La organización Consumer Advocates in American Real Estate recomienda no dar su consentimiento a la agencia dual , advirtiendo que representar a ambas partes evita que su agente defienda por usted, porque ahora también representan a su adversario y no pueden hacer nada en detrimento de ninguna de las partes.

« Eso significa que no pueden ayudarlo a negociar el precio o los términos de su transacción de bienes raíces. Significa que les pagan el doble por hacer una décima parte del trabajo », advierte CAARE.

8. Escogiste una casa horrible

« No siempre me gusta la propiedad por la que pujas, pero si te enamoras de ella y no hay deficiencias evidentes, haré todo lo posible para entusiasmarme con ella también », escribió un agente.

Pero, ¿algunos agentes van más allá y pasan por alto problemas reales con las casas solo para obtener esa comisión?

Si cree en las cartas y respuestas de la columna House Detective de Barry Stone , algunos agentes no solo pasan por alto los problemas en sí mismos, sino que recomiendan inspectores que hagan lo mismo. En una carta , un cliente se quejó de que el agente les dijo que no asistieran a la inspección; más tarde recibieron un informe de inspección que parecía pasar por alto los problemas. Stone llamó falta.

« Los agentes que son honestos y éticos no dan ese tipo de consejos engañosos a los clientes », escribió.

¿Qué no le dijo su agente de bienes raíces? ¡Cuéntanoslo en los comentarios!

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